La negoziazione assistita emerge come uno strumento cruciale nella risoluzione delle controversie immobiliari, soprattutto in materia di condominio. Come dimostrato nel caso discusso e qui analizzato, riguardante infiltrazioni in un condominio a Varazze la corretta applicazione e uso della negoziazione assistita e la sua efficacia nelle vertenze condominiali sono essenziali per facilitare un accordo tra le parti. Questo ha portato ad una celere risoluzione della controversia e, sopratutto ad un risparmio anche in termini economici.
Commento alla sentenza della ìCorte appello Genova sez. II, 26/07/2023, (ud. 22/06/2023, dep. 26/07/2023), n.924.
Il 17 novembre 2018, con ricorso ai sensi degli articoli 702 bis e seguenti del codice di procedura civile, Z. D. e F. T. hanno presentato un ricorso al Tribunale di Savona, richiedendo la condanna di V. G., L. D. e del Condominio di Via S. a Varazze per eliminare immediatamente le cause delle infiltrazioni verificatesi nell’appartamento di loro proprietà. L’appartamento in questione si trova nel Condominio di Via S. a Varazze all’interno 5.
La richiesta si basava sulla relazione peritale del Geom. M. B., datata 20 febbraio 2017, il quale individuava le cause delle infiltrazioni e le relative responsabilità dei resistenti. Il Tribunale di Savona doveva quindi decidere sulla condanna dei resistenti a eliminare le cause delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni emergenti, compresi i danni da mancato parziale utilizzo dell’immobile.
Le parti coinvolte nel procedimento sono V. G., L. D. e il Condominio di Via S. a Varazze, con l’aggiunta di Allianz Spa a seguito della chiamata in causa.
Fasi del processo -le questioni di dirittto
Il procedimento si è sviluppato attraverso diverse fasi, compresa l’eccezione di improcedibilità sollevata da V. G. per mancato esperimento della negoziazione assistita. Il Tribunale ha respinto questa eccezione, stabilendo che l’invito alla negoziazione assistita inviato dai ricorrenti era sufficiente, anche se le altre parti non avevano risposto con la trasmissione della convenzione.
La causa è stata successivamente istruita senza necessità di mutamento del rito, e il Tribunale ha emesso l’ordinanza il 20 dicembre 2019. In questa ordinanza, il Tribunale ha condannato il Condominio di Via S. di Varazze, V. G. e L. D. al risarcimento dei danni, all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni e alla rifusione delle spese di lite a favore dei ricorrenti.
Il Tribunale di Savona, nel decidere sulla responsabilità delle infiltrazioni, ha fatto riferimento alla relazione peritale del CTU, che ha evidenziato la contribuzione delle cause tanto nella facciata condominiale quanto nella veranda di proprietà di V. G. e L. D.
Il giudice ha stabilito che la responsabilità ex art. 2051 c.c. dei resistenti era accertata, condannandoli quindi in solido al risarcimento dei danni emergenti quantificati in 3.408 euro, oltre IVA e interessi. Inoltre, il Tribunale ha condannato il Condominio di Via S. di Varazze a rifare completamente la facciata corrispondente agli ultimi due piani, mentre V. G. e L. D. sono stati condannati alla revisione integrale della veranda.
Il Tribunale ha respinto la domanda di risarcimento del danno da mancato utilizzo parziale dell’immobile, affermando che la stima effettuata dal CTU non poteva esimere le parti dall’allegazione del danno effettivamente subito.
Infine, il giudice ha rigettato la domanda di garanzia proposta da V. G. nei confronti di Allianz Spa, basandosi sulla esclusione espressa della garanzia assicurativa per i danni derivanti da umidità, stillicidio e insalubrità dei locali, nonché sulla condizione che la copertura fosse operativa solo in presenza di un normale stato di manutenzione e conservazione, che nel caso specifico non era soddisfatta.
Esito dell’appello – negoziazione assistita nei questioni di condominio contro il giudizio in tribunale.
V. G. ha proposto un appello contro la sentenza del Tribunale di Savona, sostenendo l’errore in fatto e in diritto per la procedibilità dell’azione e l’assenza di responsabilità nelle infiltrazioni. In particolare il mancato utilizzo dello strumento della negoziazione assistita nelle questioni di condominio. Il Condominio di Via S. di Varazze ha resistito all’appello, confermando la fondatezza delle argomentazioni del Tribunale. Z.
Questo il principio stabilito dalla Corte relativamente all’esperimento della negoziazione assistita nell questioni di condominio.
E’ infondato il motivo sull’improcedibilità per omessa realizzazione della procedura di negoziazione assistita. La Corte condivide la motivazione della sentenza gravata perché logica e fondata in fatto ed in diritto. L’avvio della procedura di negoziazione è obbligatorio stante la pregiudizialità all’azione giudiziale, mentre la partecipazione ed il suo effettivo svolgimento ai fini della soluzione preventiva della vertenza, è solo eventuale. Pertanto, una volta attivata la procedura, è interesse di tutte le parti coinvolte, e che hanno dato adesione, di procedere all’invio della convenzione ed allo svolgimento delle successive fasi.
In caso che nessuna delle parti si attivi, è implicita la mancanza di interesse e volontà sia alla procedura, che alla conclusione positiva della stessa, per cui decorsi i termini di legge, o quelli indicati dalle parti medesime, senza impulsi positivi da nessuno dei partecipanti, la procedura deve ritenersi chiusa negativamente con facoltà delle parti interessate di procedere al giudizio. In difetto, si consentirebbe una paralisi, con evidente lesione, del diritto ad agire in giudizio a tutela dei propri diritti.
