Affitti e corona virus – focus
Con il presente articolo vorremmo contribuire a fare chiarezza in ordine al problematica delle locazioni commerciali e come risolvere il problema della relazione tra affitti e corona virus; Far luce sui tanti affitti che non sono stati pagati nei mesi di marzo e di aprile 2020. Un problema non di poco conto se si pensa i negozi affittati sono poco più di 809mila unità, secondo gli ultimi dati del dipartimento delle Finanze.
- 1 Teniamo a precisare che da ricerche effettuate sulla giurisprudenza in materia non ci sono precedenti che facciano totale chiarezza sulla questione.
- 2 Credito di imposta per negozi e botteghe in cosa consiste?
- 3 Posizioni da evitare per non incorrere in contenzioso.
- 4 Quale potrebbe essere la situazione in un processo?
- 5 Sospensione degli sfratti a causa del Coronavirus.
- 6 Quali gli effetti della sospensione degli sfratti?
Teniamo a precisare che da ricerche effettuate sulla giurisprudenza in materia non ci sono precedenti che facciano totale chiarezza sulla questione.
Il tema della sospensione dei pagamenti per pandemia, risulta essere una novità assoluta anche in campo giudiziario. Da più parti si sente che la situazione potrebbe somigliare ad una causa di forza maggiore. Evento come noto che porta alla conclusione del contratto. Di seguito le considerazioni sull’ipotesi.
Quanto qui di seguito, quindi, è una posizione derivante dallo studio delle norme codicistiche e della legislazione d’urgenza. Sarà da vedere come la magistratura stabilirà sul da farsi che potrebbe essere inizialmente contrastante. Tuttavia cercheremo, in aiuto degli operatori economici, fornire una visione della situazione.
Restiamo a disposizione per ogni ed eventuale chiarimento a chi necessitasse tramite i nostri soliti canali di comunicazione.
Cosa dispone il Decreto Cura Italia in materia di affitti e corona virus?
Come è noto, il Governo al fine di intervenire con una misura a favore di lavoratori autonomi (artigiani, negozianti, commercianti ed altri ) il Decreto denominato Cura Italia ha dettato una misura agevolativa per gli affitti – mediante il riconoscimento di un credito d’imposta .
La misura nello specifico è prevista all’articolo 65 che così dispone:
I soggetti esercenti attività d’impresa potranno godere di un credito d’imposta del 60% del canone di locazione pagato nel mese di marzo 2020. La misura riguarda i locali di negozi e botteghe (categoria catastale C1).
Se siete interessati ai chiarimenti su tale misura potete leggere quanto scritto in un post specifico su tema di credito d’imposta affitti
Credito di imposta per negozi e botteghe in cosa consiste?
Questa agevolazione si è resa necessaria per compensare la chiusura imposta, sempre per decreto, alle attività da parte del Governo. Ciò al fine di limitare la pandemia del coronavirus – (covid19). A propria memoria ciò è stato disposto con il Dpcm dell’11 marzo 2020 e con altri successivi provvedimenti.
A ben vedere, già in una prima analisi è chiaro che la possibilità di godere dell’agevolazione prevede l’avvenuto pagamento. Infatti il richiamo è specifico.
E’ altresì evidente che quelle attività che non sono state interessate dalla chiusura non potranno godere dell’agevolazione. Si pensi ad esempio alle farmacie, parafarmacie, tabaccai o ai supermercati.
Ulteriore elemento riguarda la tipologia di immobili. Infatti questi devono essere di categoria C1. Non potrà essere esteso il beneficio a favore degli affitti di immobili di abitazione. Infine potrà essere utilizzato sono per il mese di marzo.
Posizioni da evitare per non incorrere in contenzioso.
Quanto detto al paragrafo precedente, lascia già intendere come a livello normativo si considera la situazione. Una interpretazione delle norme che sicuramente non porta alla risoluzione o la sospensione del contratto di locazione. Verrebbe, dunque, da chiedersi: Ma la chiusura forzata può essere inquadrata come una situazione di forza maggiore nella tematica affitti e corona virus?
Sembrerebbe, dunque, molto azzardato da parte del conduttore, sospendere il pagamento del canone; giustificando detta scelta con la chiusura obbligatoria della attività. Basti pensare che se è vero come è vero che non è stato consentito l’accesso agli immobili per quanto già noto, è pur vero, che negli immobili vi erano e vi sono le merci i beni strumentali e quant’altro.
Considerazione
Si dovrebbe parlare, dunque, di parziale e mancato godimento della cosa locata. Ebbene, chi scrive ritiene che non possa parlarsi di impossibilità della prestazione da parte del conduttore; quand’anche in via temporanea.
Quale potrebbe essere la situazione in un processo?
Molto probabilmente da un punto di vista processuale i giudici considereranno la momentanea sospensione del contratto, e la limitazione di liquidità, non come causa totalmente esimente. Nulla però, che possa riferirsi a causa di forza maggiore o impossibilità della prestazione da parte del conduttore. I contratti di locazione, contratti di durata, possono e devono essere rimodulati. Con la rinegoziazione la problematica (affitti e corona virus) produrrà si pensa molti meno pensieri.
Con questo, si vuole suggerire una via d’uscita tanto per i conduttori, quanto per i locatori. Per i primi, seppur con gli sfratti sospesi, eviteranno di ritrovarsi l’ufficiale giudiziario dietro la porta. I secondi per non perdere contratti che magari, nel breve periodo, non potranno essere rimpiazzati. La società cambierà le proprie abitudini e, la paura di dover convivere con il virus porterà a contrazione del mercato.
Di seguito verranno indicate le modalità con cui procedere alla rinegoziazione e quali gli effetti sui redditi dei locatori.
Come già anticipato nel Decreto Cura Italia troviamo anche una disposizione a favore della sospensione degli sfratti. Per la verità, detta norma è stata più pensata per aiutare gli inquilini – famiglie – per non far subire uno sfratto in piena crisi.
La sospensione dei provvedimenti esecutivi di sfratto varrà fino al 30 giugno 2020.
Quali gli effetti della sospensione degli sfratti?
Considerando la sospensione degli sfratti a qualcuno potrebbe venire l’infelice idea di non continuare a pagare. Ma diciamo subito che prima o poi i nodi verranno al pettine e anche le ulteriori morosità passeranno al vaglio del tribunali.
Per i canoni non incassati si dovrà rettificare il canone di locazione ?
Ebbene sì. Per i canoni che non verranno incassati dovrà procedersi a redigere un accordo a latere del contratto di registrazione. Per far valere da parte del proprietario dell’immobile la variazione detto contratto di transazione dovrà poi registrarsi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Posto che si è ancora in uno stato di limitazione della circolazione i termini di registrazione (30 giorni) potrebbero non essere rispettato. Anche perchè gli uffici sono chiusi o quasi.
Come registrare la transazione in variazione del contratto di locazione?
Sarà possibile inviare l’atto tramite posta elettronica (ordinaria, non serve necessariamente la PEC), oppure attendere la riapertura degli uffici.
In quest’ultimo caso, si potrebbe andrebbe oltre i 30 giorni previsti per la registrazione, ma nella Circolare n. 8/E del 3 Aprile 2020 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che lo slittamento dei termini a causa dell’emergenza sanitaria riguarda anche la registrazione degli atti. Finita l’emergenza occorrerà, in ogni caso, depositare l’originale dell’atto presso l’ufficio competente.
Come anticipato, l’accordo di riduzione del canone può riguardare non solo gli immobili privati ad uso abitativo, ma anche l’affitto di locali commerciali e non rilevano le differenze in termini di durata del contratto, o relativamente al regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca.
Sono previste delle spese per la registrazione dell’accordo di variazione?
Per la registrazione non sono dovute spese e l’atto è esente dal bollo, in linea con quanto previsto dall’art. 19 del D.L. n. 133/2014 (“La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”).
Nella redazione dell’accordo di transazione sarà necessario riportare i dati del contratto – protocollo e data di registrazione, i dati del locatore e del conduttore/inquilino, il canone annuale inizialmente stabilito, l’ammontare ridotto concordato e il numero di mesi per i quali l’inquilino pagherà l’importo più basso.
Cosa dovrà contenere l’accordo di transazione in variazione del contratto di AFFITTI E CORONA VIRUS?
L’accordo deve contenere la data e la firma di entrambe le parti in causa (per evitare gli spostamenti è possibile inviare tramite e-mail l’atto ed utilizzare uno scanner per inviarlo sottoscritto). Al momento della ripresa del pagamento regolare del canone di locazione per intero non sarà necessario effettuare alcuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Per la registrazione dell’accordo è necessario compilare il Modello 69, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Al Modello 69 dovrà essere allegato l’accordo sottoscritto e inviare tutto al medesimo Ufficio presso il quale era stata fatta la prima registrazione del contratto.
PERCHE’ AVVALERSI DELLA NOSTRA NOSTRA ASSISTENZA E CONSULENZA A PAGAMENTO IN MATERIA DI AFFITTI E CORONA VIRUS?
I post servono per capire, per farsi una idea, ma poi c’è la necessità di agire. Forniamo le risposte per il suo caso specifico, NON GENERICHE INFORMAZIONI.
Per urgenze 392.91.68.449 (anche con whatsapp)
Leonardo Andriulo – avvocato civilista.
