IL VENDITORE DELL’IMMOBILE DESTINATO AD ABITAZIONE DEVE CONSEGNARE IL CERTIFICATO DI ABITABILITÀ
Capita spesso che l’immobile compravenduto sia privo del certificato di abitabilità. Cosa può chiedere e come può tutelarsi l’acquirente da questo “vizio” che presenta l’immobile?
Diciamo subito che chi acquista un immobile (una casa dove andare ad abitare), lo fa appunto perchè necessita di ciò, un luogo dove abitare. Ma se manca tale importante documento (il certificato di abitabilità) la vendita è valida oppure no? Diciamo subito che le azioni che si possono intraprendere sono diverse. Infatti, il nuovo proprietario avrà la possibilità, mediante una azione giudiziaria (il più delle volte) da intentersi presso il tribunale competente ove è situato l’immobile, di ottenere una sentenza che dichiari o la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno.
Quali sono i doveri del venditore?
Precisiamo subito, al fine di eliminare dubbi che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità. Senza tale certificato, difatti, l’immobile è incommerciabile. Cioè non potrebbe essere compravenduto.
[I]. La cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita.
[II]. Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita.
[III]. Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.
Art. 1490 – Garanzia per i vizi della cosa venduta.
Oltre a dover rispettare l’art. 1477, il venditore deve rispettare l’art. 1490 del codice civile che così dispone:
[I]. Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
[II]. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Alla luce di queste semplici considerazioni è utile precisare, quindi, che se la mancanza del certificato è addebitabile al venditore, allora è legittima, da parte dell’acquirente, sia la domanda di risoluzione del contratto, sia la richiesta di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento.
Cosa hanno disposto i giudici quando manca il certificato di abitabilità?
In questo quadro è irrilevante, precisano i giudici, la mera circostanza che il venditore, al momento della stipula del contratto, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile.
Nella compravendita immobiliare l’ipotesi in cui non sussistono le condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità (a causa della sussistenza di violazioni edilizie) va tenuto distinto dalla diversa ipotesi in cui, pur ricorrendo le condizioni per il rilascio, il mancato conseguimento del certificato sia dovuto a ragioni imputabili all’inadempimento del venditore. Solo nel primo caso ricorre l’ipotesi di vendita di ‘aliud pro alio’, perché v’è difetto assoluto d’abitabilità oppure assenza delle condizioni necessarie per ottenerla a causa d’insanabili violazioni della legge urbanistica. –Tribunale Imperia sez. I, 28/01/2022, n.59 La compravendita di immobile senza abitabilità configura vendita di “aliud pro alio”
Per quanti sono a digiuno di “legalese” per aliud pro alio, nella compravendita, si intende “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”. L’assenza del certificato di abitabilità non consente la stessa. Ecco spiegato allora il concetto l’immobile, non avendo il certificato non è idoneo all’uso che il nuovo acquirente ne deve fare.
La soluzione per assenza del certificato di abitabilità
Tirando le somme, il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo, in assenza di patti contrari, di dotare tale bene della licenza di abitabilità.
Senza tale licenza, difatti, l’immobile non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito giuridico, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito.
Precisano i giudici, dalla definizione di una pratica di condono, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità.
Conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile. (Sentenza 34211 del 21 novembre 2022 della Corte di Cassazione).
In altra circostanza la Suprema Corte ha così deciso in ordine alle azioni che l’acquirente può porre in essere in caso di assenza del certificato di abitabilità:
Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l’azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall’inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell’azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l’esercizio di tale azione.
Vizi della cosa: il compratore, qualora ricorrano i presupposti dell’azione di garanzia, può esperire l’azione di risarcimento del danno derivante dall’inadempimento del venditore
